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繼承之不動產如何節稅 專家告訴你
在房地合一稅制下，如果子女有繼承父母留下來的不動產，而該不動產是父母在105年1月1號後才買的資產，那麼子女在繼承後若要處分的話，依目前所得稅法的規定，都要付出高昂稅賦成本，稅率最高會達45％，而且因為計算基礎不同，所以若繼承不動產後就短期轉售，所得稅恐怕相當驚人，至於繼承的不動產到底要如何做才能降低龐大的稅賦，就讓本文來告訴您。
案例內容
小陳的媽媽前幾個月過世了，他媽媽留下一間房子在106年時買的房子，房子的土地公告現值和房屋評定現值約為600萬，由於這間房子在外縣市，所以他媽媽都是出租並未居住，在小陳繼承之後，因為他沒有時間去管理，所以小陳就委託房仲用1,800萬出售，沒想到他很快就收到國稅局的通知，國稅局說他要申報出售該屋的所得稅(俗稱房地合一稅)，讓他吃驚的是，稅款居然高達5百萬左右，這個金額讓他的心臟簡直就要跳出來了。
法律解析
根據熟悉繼承與遺贈稅法的劉韋德律師表示，如果父母是在105年1月1號後所取得的不動產，日後不論是由子女繼承或贈與給子女，將來子女在出售時，都可能要面臨巨大的稅賦負擔。
為什麼以繼承或贈與等方式取得不動產的子女，將來在處分時會面臨巨大的稅賦負擔呢?
劉律師指出，這是因為依目前所得稅法規定出售因繼承或取得之房地產，其取得成本計算基礎是依據當初繼承或贈與時之房地產的公告土地現值及房屋評定價格，然在賣出時計算其所得時，又是用市價計算，因此兩者之間會有相當之差距。
以本案為例，小陳在繼承媽媽房子時，房子的土地公告現值和房屋評定現值為600萬，但是後來小陳用1800萬出售，所以就讓會產生1200萬的交易所得，雖然小陳還可以扣掉因取得、改良及移轉而支付的相關費用(例如仲介費、裝潢費、代書費)，但這些費用畢竟有限，因此財產交易所得仍是相當驚人，加上小陳是繼承後不久就賣掉，稅率更來到驚人的45％。
那麼繼承人到底要如何做才能降低房地合一稅呢？
劉律師指出，如果繼承人同時符合所得稅法第4-5條的所有要件，所得稅的稅率就會大幅降到只有10％，而且還可以享有400萬的免稅額，所以要處分遺產的人，一定要知道以下幾個要件：
第一、必須要將本人或配偶、未成年子女的其中一個人的戶籍遷到繼承的房子
第二、必須要實際住在繼承的房子內連續滿六年。
第三、必須在房子賣掉的前六年內，沒有將繼承的房子出租、供營業或執行業務使用。
第四、必須本人與其配偶及未成年子女等所有人在房子賣掉的前六年內，都沒有利用該款規定享有低稅優惠利益。
劉律師指出，要完全符合以上四個要件其實並不容易，尤其是很多子女都已成家立業，所以要連續居住六年真的不容易，但溯本就源，其實有不少人都認為，當初政府推出房地合一稅主要目的之一是在打擊投機短期炒作，但繼承都是因為父母過世，即使繼承人要短期轉售，但實在不能和投資客短期炒作相提並論，而且父母留下來的資產，子女並不一定都有能力負擔或管理，所以因繼承所取得的不動產和投資客一樣用重稅伺候並不合理，所以應趁此次財政部擬修改所得稅法時，將繼承取得的不動產排除在房地合一稅適用範圍或至少降低稅率會比較合理。
（行政院11日於院會討論通過財政部《所得稅法》部分條文修正草案，針對「房地合一稅」，將個人短期交易房地的持有適用稅率期間，調整為2年以內45%、2年以上未滿5年為35%，短期持有高稅率也適用於法人。施行日期將由行政院公告）
《好險網》特邀劉韋德律師與讀者分享遺贈稅專業見解，劉韋德律師畢業於台大法律系，86年律師高考及格，為777遺囑產生器APP發明人，擅長遺囑撰寫、遺產繼承、不動產等相關案件，現任職某上市公司資深法務主管。
劉律師免費諮詢信箱 [email protected] (限不動產糾紛、遺產繼承、婚姻等相關案件)；更多遺產知識請上777遺囑網 。
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