廖庭輝／遠雄遭罰與房市的「國王新衣」——實價改革未竟的苦果
6月17日開始立法院召開臨時會，「實價登錄2.0」未能於本次臨時會排審，等於宣告本會期不再有通過該草案的機會。相對的，排審的卻是與廣大消費者無關的張宏陸委員版本的《平均地權條例》修正草案，顯示房市資訊透明化的進度毫無進展。
蔡英文總統於2016年競選時的「安居三策」，便提出「房屋市場資訊透明」的政見規劃。但不論是曾經承諾民團盡力推動的蘇貞昌院長，或初選勝利後的蔡英文總統，都沒有支持行政院版「實價登錄2.0」的改革決心。
由巢運號召的多個民團對實價登錄改革已多次召開記者會，呼籲政府堅定決心，於臨時會前也召開了「小英初選已勝出，改革實價別退縮」記者會。但政府堅定的，顯然只有退縮的決心，以及犧牲消費者的決心。
無須諱言，改革止步的背後，即是建商的壓力與選舉的考量。但購屋消費者最重要且最基本的權利——「資訊權」——就在這樣的考量之下被迫犧牲。房屋作為一般人這輩子所能購買的最昂貴商品，能掌握的資訊卻比手機、電腦、汽車還少。加上台灣超過八成的房屋自有率，消費者與潛在的消費者數量極為龐大，卻連資訊透明都被少數建商阻擋，此情此景，荒謬至極。
「實價登錄2.0」有什麼重要性？近日遠雄新莊建案「遠雄國匯」滯銷新聞，金管會宣布裁罰100萬元，並要求一年內將尚未出售的170戶賣掉或出租。乍看之下，此案件似乎與實價登錄無關，但仔細探究，卻能夠從中看出實價登錄未能改革的惡果。
金管會裁罰遠雄，道出了房市的「國王新衣」
金管會之所以裁罰，是因為投資方遠雄人壽為「保險業」，遠雄人壽透過保單等方式吸金，投資遠雄建設的建案。基於《保險法》第146條之2第1項規定，「保險業對於不動產投資，應以即時利用並有收益為限」。
因此「遠雄國匯」必須在一定時間內出售或出租一定數量的建案，但「遠雄國匯」總戶數200戶，卻只賣掉30戶，並不符合「即時利用且有收益」。「遠雄國匯」已經完工一年多，卻有高達八成五比例尚未賣出，如果不是金管會公布資訊並開罰，恐怕民眾永遠不會知道實際狀況，也失去議價能力，成為購屋市場的冤大頭。
實際上，遠雄這次爆發的案件，更深層的意義是道破了房市「國王的新衣」。2019年出現的「失望性買盤」、「價穩量縮」的專家說法將遭到挑戰，所謂「失望性買盤」即是過去等房價下跌的消費者發現等不到了，所以放棄等待，進場買房。簡單來說，房市專家的分析是「雖然量仍稍顯不足，但價格緩慢上爬」，相對應的方針就是消費者不用再等房價下跌，應盡快入手購屋。
遠雄作為建商固然負評不少，但其即便降價求售，售屋量仍極為悽慘，也顯示了這些分析很可能在資料來源上即出現了問題。換句話說，目前的房市很可能並不是所謂的「失望性買盤」、「價穩量縮」。
扭曲市場的尋租盛宴
實價登錄2.0修法的重要改革之一，就在於「預售屋即時登錄」。依現制，預售屋若是建設公司自建自售，不需要進行實價登錄；若是交由代銷業者銷售，也只需在「委託代銷契約終止後三十日內」將建案整批申報。
但契約終止時可能離開始預售已有兩三年時間，購屋者在這段時間完全無法得知預售屋的實際交易價格，更有些業者會將一些高價戶提前登錄，製造房價虛高假象，亦或是用「我們的新成屋已經快要完售，要買要快」等為由，製造熱銷假象。
此外，如同這次「遠雄國匯」一案，目前的房價指數分析模型，若其資訊來自實價登錄資料，也會受限於預售屋延遲或未登的狀況，而無法反映真實狀況。如預售時一坪50萬的房子，完工後實際上已跌至30多萬，但由於預售屋有登錄延遲問題，在契約結束後可能一口氣出現多筆50萬的成交紀錄，實際上卻是兩、三年前的交易價格，嚴重干擾房價指數分析。
因此，實價登錄2.0若未能完成修法，影響的不僅僅是直接查詢價格的民眾，甚至連整體房市風向都會受到影響。如果每一位房市專家、每一篇財經分析都告訴消費者現在價格持續緩漲，不入場不行的時候，有多少人還能夠冷靜理性與建商房仲議價？
即便真的有這樣的消費者，建商也大可等待下一個冤大頭出現。利用資訊不透明所造成的落差，不以提升品質腳踏實地地獲得利潤，而是用幾乎隱瞞欺騙的手段分食購屋消費者的血汗錢，這就是不肖建商的「尋租」（rent-seeking）盛宴。
實際上，並非所有建商都反對實價登錄改革。對能夠提供良好住宅、風評優良的建商而言，如果其能夠蓋出區位好、建造品質高的房屋，消費者自然也願意選擇優質的商品。由於其能夠以品質取勝，因此大多支持實價登錄2.0，也認同資訊透明化改革能夠對房市產生長遠助益。
質言之，實價登錄改革目的並非「打房」，更非被歪曲理解的「仇富」，而僅僅是一個簡單的概念：如果我們要有一個健康的市場，那麼就不能允許房地產市場資訊不健全。資訊透明的市場不會憑空而來，依賴的是必要合理的規範與監督，這是資本主義運作不可或缺之要件，更是現代國家無可迴避的責任。
