自2015年11月商業型「以房養老」方案推出以來，至今（2018）年9月底，近3年間申貸件數僅2883件。簡單來說，商業的以房養老有以下幾大問題：
問題一 期間長 計息多
首先，選擇的期間越長，所繳的利息計越多。儘管目前各家銀行的以房養老方案，可由民眾自行選擇「逆向房貸」的時間，且最高以30年為限。
但是，由於房屋所有人從銀行所獲得的錢，還必須加上「借款利息」，而領的期數越多，民眾所要付給銀行的利息，當然也就「越滾越多」。且更重要的是：「以房養老」方案都是採「浮動計息」。假設未來利率走高，民眾要負擔的利息支出，恐怕更是驚人。
問題二 扣息後 期領金額遞減
其次，假設扣除利息，每期能領金額將會遞減。正由於「以房養老」客戶所繳的利息是「越來越多」，所以，每期扣掉「向銀行借錢」的利息，每月可領的錢則是「逐期遞減」。因為，第二個月要扣第一個月的利息；第三個月要扣第一及第二個月的利息，之後每期依此類推及遞增。
問題三 掛帳一次給 負擔恐不輕
再者，如果採「先掛帳」的方式，最後一次給付的利息負擔恐怕不輕。當然，現在多數承辦以房養老業務的銀行，都會設有「貸款成數五成以下先不扣息」，或是「利息扣款上限為每月撥付本金的1/3」的「先掛帳」模式。
只不過，就算民眾採取「先掛帳」的做法，卻不表示這些逐漸累積的利息「永遠不用還」。特別是當事人真的沒有其他恆產或現金，這些利息如何能讓沒有收入，還需要向銀行申辦逆向房貸業務的人輕鬆還得？！
最後，假設「縮短領取年期」，也要考慮長壽風險。也許大家會說：「既然『期間越長，利息繳的越多』，那只要把期數壓縮得更短，不就解決問題了」？！話是沒錯，但是可別忘了，如果期間縮短，但實際生存的時間超過這逆向房貸的期間，又該怎麼辦呢？
更何況，現在幾乎沒有一家銀行，肯確實回答大眾：如果逆向房貸設定的時間到了，但當事人仍然健在，銀行為了自家的債權確保，到底要不要把當事人「趕出家門」呢（事實上，這也是挺兩難的，銀行趕了人，會被社會輿論撻伐；銀行不趕人，員工又無法向股東交待）？而如果當事人被迫離開唯一能居住的房子，未來的居住及生活費，又該如何解決呢？
正由於以房養老存在「時間設定短會面臨長壽風險、時間設定長則有『錢不夠用』的困擾」，再加上民眾最擔心的是長壽問題，因此，腦筋動得快的企業就推出另一種「結合以房養老及保險、信託」的商品。
簡單來說，這種「結合以房養老及保險、信託」的商品，就是以屋主的房子向銀行進行一次性借款，並用整筆錢去買一張即期年金險，再將年金匯入客戶的信託帳戶中定期給付（要扣除向銀行借款的利息及每月信託管理費）。
而其最大的優點，就是可以補足一般商業以房養老業務，所可能無法達到的「長壽風險」。
因為，其所結合的「即期年金險」，可以提供「活的越久、領的越多」的保障，且年金險的保證年期有10、20、25及30年等不同選擇。
然而，對於想要有筆穩定又長久的退休金的民眾來說，這樣的「以房養老＋年金險＋信託專戶」的商品組合，由於這種組合是採「整筆借款」的方式，所以每期利息不低，再加上每月要扣信託管理費，所以每期實領金額，將低於「純以房養老」業務。
因此，提醒對此商品又興趣的大眾，在選擇往來銀行之前，要特別了解銀行所連結的年金險商品內容，一定要避免選擇「年金金額在保證期過後就大幅下降」的保單，以避免保證期之後所領金額，不足以支應原有生活水準，且還要再繼續支付每月信託管理費。
新聞摘要及連結：金管會主委顧立雄昨（31）日在立法院財委會表示，可思考延長貸款期限、研議導入「國家信用保證機制」與監護制度支援信託等三解方，解決台灣不動產逆向抵押貸款（以房養老）遭逢的困境。經濟日報、自由時報、聯合報
